今期马会挂牌_马经玄机图库 今今期_张宏伟:美国加息给楼市五大影响 部分城市房价将暴跌|楼市|房价|加息

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  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

  经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整角度加大,累积城市房价或将暴跌。

张宏伟:美国加息给楼市五大影响 累积城市房价将暴跌

  美联储发表声明加息24个基点,联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息24个基点以前又一次加息,也是2015年年底以来美联储第三次加息。加息的结果我不要 意外,更重要的是,美联储曾决议声明:预计2017年加息三次!从目前市场声音来看,2018年美联储仍将继续加息。

  从全球经济形势来看,美国大选后美元进入加息通道,全球货币瞬间暴跌!英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋繁杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,美元加息若果4个 “黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台以前,美国未来1-2年还后能 继续加息3次左右。没人 ,美元进入加息通道对于中国楼市影响怎样才能?

  影响之一:美元进入加息通道,国内资金还后能 继续“外逃”,对中国机会处在逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是没人 ,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.920万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国然后开使了了提出货币正常化议题以前,中国的外汇储备大幅减少,截止2017年2月,机会降低至3万亿美元左右。当未来1-2年美元进入加息通道以前,预计未来1-2年中国的外汇储备还后能 机会降低至2-2.20万亿美元。这说明,未来国内资金还后能 继续“外逃”,没人 ,哪几个资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国机会然后开使了了调控否则逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  影响之二:美元进入加息通道,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

  美元进入加息通道,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为好多好多 人的最优取舍,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,美元定价资产处在升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下机会进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会取舍投资价值处在上升期的美国房产或美元定价资产。

  影响之三:国内融资渠道收紧的背景下,美元债发行规模然后开使了了增加,此时,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

  随着人民币汇率不断下跌,以美元债为首的公司海外债券,因人民币贬值而成本不断提高。否则美元进入加息通道后,人民币预期贬值还将持续,这因为 哪几个债券的成本还将持续上升。

  从未来发展趋势来看,机会预期人民币汇率将继续走低,美元债的成本还将持续走高,预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加,这使得好多好多 房企为了降低成本不得不取舍提前赎回,从2015年下7天 起,房企然后开使了了密集赎回美元债,好多好多 房企取舍发行国内公司债,还后能 好多好多 房企以新债替代利率较高的旧债。

  然而,国内房企取舍发行国内公司债的通道也慢慢被卡死,“两会”报告显示,2017年M2同比增速为12%,比去年13%的目标略有降低,此外,央行报告数据显示,截止2017年1月末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,增速与上月末持平,比去年同期低2.7个百分点,从宏观货币政策走向来看,新的一年M2增速低于12%的目标运行,市场流动性在逐步收紧。

  而在此以前,就房地产行业来讲,房企的非自有资金机会禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资机会没人 没人 容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也总爱 出显大幅下降,发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没人 房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难再加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在原本的情况报告下,累积房企又然后开使了了将融资渠道转向海外,这也是近期怎样才能会房企美元债发行规模又然后开使了了增加的非常重要的因为 。

  此时,美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险没人 大。据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也若果说2017年下7天 将是2015年下7天 房企然后开使了了“加杠杆”资金然后开使了了到期的时间。也若果说,2017年下7天 ,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。机会企业无力偿还,则面临资金的压力。

  影响之四:美元加息加速国内楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

  从2016年房企总销金额来看,万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额达到1.2万亿左右,占到全国行业市场份额的12-15%,市场集中度没人 高。共同,从目前行业竞争格局来看,2016年销售金额超千亿的房企达到11家,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲若果示弱,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,2016年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张。

  美元进入加息通道后,国内资本继续外流,而国内资本市场环境日趋从严(2017年M2同比增长目标为12%,比去年13%相比然后开使了了收紧,对楼市来讲,银监会、证监会机会收紧房企融资渠道),原本的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期,楼市的角度调整将因为 更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这一 阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

  影响之五:经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整角度加大,累积城市房价或将暴跌。

  按照经济周期来看,好多好多 人往前推演几十年需要发现基本上是10年4个 经济周期,前几轮的经济周期的低谷点分别为308年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变因为 的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面,再往前我不要 多言,也大体上是10年左右4个 经济周期。按照上述经济周期规律,也只因为 2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

  从本轮商品住宅市场趋势来看,北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等24个城市在2016年10月初集中发布调控政策,随着市场大检查拉开帷幕,从典型一二线城市来看,10月份以前的商品住宅成交量也觉得总爱 出显30-30%不同程度的下滑,上述城市商品住宅市场率先总爱 出显成交量的调整。进入2017年,3月份10余个城市然后开使了了发布调控土最好的依据,环北京、环上海、青岛、南昌等城市进一步强化调控土最好的依据,为楼市降温。

  从2017年来看,上7天 基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段,量和价格势必会损失4个 指标,同策咨询研究部总监张宏伟认为,机会春节后的集中推盘期在4月下旬以前,即使5-6月总爱 出显一波成交量小高峰,否则,从整体上来看,上7天 交易量势必会首先总爱 出显下滑,“量跌价稳”成为这一 阶段的楼市特征。进入三季度,从量和价格4个 指标上来看,机会上7天 损失了量,下7天 势必会冲刺销售业绩,再再加下7天 房企2015年下7天 以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,房企的资金链趋紧,预计从三季度个案然后开使了了总爱 出显下跌,整体市场会总爱 出显降价的趋势,价格的指标处在变化,下7天 总体市场会表现为“以价换量”。而原本的局面有机会大约 总爱 会持续到2018年的上7天 。

  由此好多好多 人发现,机会经济周期与房地产周期在2017年下7天 后将共同处在低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是4个 艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道以前,一方面国内资本继续外流,另外一方面国内经济情况报告我不要 理想,货币政策继续宽松的空间我不要 大,对楼市来讲,银监会、证监会机会收紧房企融资渠道,房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此,好多好多 人需要预期,当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整角度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将总爱 出显房价大幅下降的暴跌情况报告,累积民营房企极有机会在这一 轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

  否则,对于房企来讲,总体上,2017年上7天 应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,出理 下7天 市场突变因为 企业资金面遇到大什么的问题。到了下7天 ,房企需要因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,共同,机会市场低迷期地价相对合理,房企需要取舍核心城市进行拿地布局“换仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年以前下一轮市场上行周期的发展机会。

  (本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)